暮らしにやさしい リノベーション・リフォーム
  
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SST-renovation【SST-リノベーション】
 

空き家の現状とSSTのソリューション(解決方法)

国内の住宅総数に占める空き家の割合が、2013年10月時点で過去最高の13.5%となり実に7軒に1軒が空き家です。

早急な対策が必要な状況となってきています。
空き家の戸数は、全国で最多の820万戸、東京でも80万戸となり今後も増える傾向にあります。

その理由として、高齢化による人口減少が最大の理由ですが、もうひとつの大きな理由として、固定資産税において、空き家を取り壊すと優遇措置が外れて支払う税が4倍に跳ね上がることも一因となっています。

さらに、解体費用や残物の廃棄費用が高価なため、空き家となっている事が多くなっているのです。

また、補修しても家屋の銀行評価額は上がらないことなど、資金を投じて住むということに積極的になれない理由も空き家が増える一因と思われます。

SSTでは、空き家から「利益を生む優良資産に変える」を掲げ、「既存建物を活かしたリノベーション」や「土地の特性を活かした新築のテラスハウス賃貸へ」などと負の資産を優良資産に変えてきました。

空き家問題の解決の為、SSTの経験と技術を生かし、積極的に取り組んでいきたいと考えています。

空き家のままの理由

1・税制

固定資産税の負担が空き家を残した場合と更地にした場合では大きな差がある。  固定資産税には住宅用地向けの特例があり、土地を住宅として利用する場合は200平方メートルまでなら課税評価額の6分の1、超過しても3分の1に軽減される。これが、家屋を解体したうえで土地を持ったままだと、固定資産税が3~6倍に跳ね上がってしまう。

2・解体・整地費用

既存の戸建を撤去するには、建物の解体費用だけでなく、外構の撤去費用、さらに整地費用がかかります。

3・残物の処理

家具、衣類、家電、思い出の品などたくさんの残余物が部屋に残され、処分するのに時間と労力もかかり、さらに処分費用も大きい。

4・売却条件の悪化

家屋は、評価額が残っていないため担保力も無い。また、古家は、耐震基準もクリアされておらずそのままの状態では、売却は難しいため不動産屋も安易に買うことはできない環境にある。 更地にせずに売却を想定した場合は、解体と整地費用などを差し引かれた金額で提示される可能性もあり、思ったより売却条件が悪い。

5・相続人の合意形成が難しい

相続人が一人の場合は、比較的判断は容易ではあるが、複数の相続人がいた場合は合意形成が難しいケースが多い。 例)物件を継続維持したい、他方で現金を要求する場合もあり一様に判断しにくい

6・建物・土地に制限がある

建築確認済証が無いものが多くみられる。また、増築に必要であった建築確認が無く違法な状態となっているものなど、確認により既存不適格となる建物もある。

7・耐震工事が必要

ほとんどの空き家物件は、建築基準法の『新耐震設計基準』が施工された1981年以前の旧耐震基準物件が多いため、耐震基準を満たすように見直すことが必要

以上の内容を考えてファイナンスプラン・相続対策・設計・施工・保証・アフターをワンストップで対応します。

・土地の制約を勘案
・入居率の高い物件をプラン(オリジナリティのある物件)
・メンテナンス費用を最大限に抑制したプランを作成
・相続対策を最大限にするようにファイナンスプランを提案(相続シミユレーション)
・瑕疵担保保証とアフターサービスの提供

リノベーションした場合(事例)

●空き家となった理由

居住者の高齢化により、ケアハウスに移転したため長らく空き家となっていた。

●リノベーションとした理由

新築もしくは増築ができない条件の借地権付き土地の為。

≪リノベーションを選択し収益力のある資産に再生!≫

1.特性を生かす

庭も広くテラスハウスとしての好条件であった。


2.プラン

一戸のままだと家賃が高く、借主が見つからないリスクがあるので、内部で仕切りを造り
2戸のテラスハウスとした。庭も同様に分割して、各戸が楽しめるようにした。

また、パーキングもそれぞれ1台分を確保して、賃貸金額に入れリーズナブル感を出した。


3.施工

4.完成

資産価値の向上の結果

それまで空き家で、維持費がかかっていた「負の資産」だったものから、「収益資産」に変えることができた。

解体して新築にした場合(事例)

●実家が空き家になってしまった !

私の実家は、川崎市内にあります。45年くらい前に両親が土地を買って、家を建てて住んでいました。私もその家に長く住んで、本当にお世話になりましたが、結婚と同時に家を出ました。
両親は家に対する思い入れも強く、長く住んでいましたが、父が90歳を超え、母も80歳台になり、いよいよ自分達だけでは生活ができなくなり、老人ホームに入居しました。
ついに実家は空き家となりました。ひと夏放っておいたら、草は3メートル以上に伸び、蔦が地面を覆いました。
私達家族は総出で草取りをしなければなりませんでした。

●空き家をどうすることもできなかった

父は、自分が買った思い入れの土地です。子供に住んでもらいたかったのですが、私の方は既に別のところに自宅を購入していました。また、家も古くなり、そのままでは住めそうもありませんでした。
(空き家となってしまった実家)


●貸家にできないか検討開始

一方、両親の老人ホーム滞在費用は高く、年金では賄いきれません。
いろいろ考えて、実家を人に貸すことを考えました。しかし、そのままでは古すぎて無理です。
縁あって、リノ住む-SSTさんに相談しました。まずは、リノベーションして貸せないか検討してもらいました。SSTさんが役所で調べてくれたのですが、45年経った今の実家は、まだ未完成の状態にあるとのことです。建築当時、建築確認申請は出ているものの、完成したことを確認する検査済証が出ていないことが分かりました。(このようなことは、昔の家では大変多く、私の実家のケースが例外ではないそうで、少し安心しました。)
問題となったのは、建築完成となっていないと、リノベーションができないことです。リノベーションの建築許可を取るためには、まずは既存建築の検査済証を取る必要がありますが、古い建物を現在の基準で取り直すのは、ほぼ不可能なようです。

●リノベーションを諦め、貸家を新築し直すこととする

結局、リノベーションは諦め、既存の建物を壊し、新築し直すことにしました。
こうすれば、賃貸収入が期待でき、更に貸家とすることで相続時の評価額を大幅に引き下げることができます。
しかし、問題は経費です。地元の銀行に相談しました。父の名義で借入をし、建物を建てることで、相続時の財産評価を引き下げることができることが分かりました。
有名ハウスメーカーにも相談してみました。しかし、賃貸住宅を有名ハウスメーカーで建てると相当高い。思った収入を得られるレベルを超えています。
しかし、安普請な家は建てたくありません。SSTさんに相談したら、よいプランを立ててくれました。しかも、有名メーカーの2/3くらいのコストです。さらに瑕疵担保保険を付けてくれるとのことで、将来も安心です。
これなら、行けそうだ。早速、建替えプロジェクト開始です。

●建替えプロジェクト

どのような建物を建てるか。当然ながら、賃貸住宅にテナントが入らないと計画通り収入が入らないことになります。
近隣にある貸家を調査しました。びっくりするくらいワンルームアパートが多く、しかもかなりの貸家が空き家になっています。これと同じものは作れない。
SSTさんにも相談しました。ファミリー向けの十分な広さを持った貸家なら、近隣にはほとんどないことが分かりました。
ファミリー向けの2戸がくっついた、やや高級感のある賃貸住宅を建てました。
今の実家の解体、荷物の処分、新しい貸家の建設、すべてSSTさんにお願いしました。
結果として、有名ハウスメーカーの2/3くらいのコストで済みました。
また、基礎や建物の構造もしっかりしており、50年くらいは十分に持つ品質です。内部の設備はできるだけ標準のものを使い、コストもリーゾナブルで将来の取替えも容易なものにしました。これもSSTさんの提案です。

(解体)

●ついに完成

素晴らしい貸家が完成しました。地元の不動産屋さんにテナント募集をしてもらいました。
結果的に60件くらいの問い合わせがあり、竣工後すぐにテナントが決まりました。それも、初めはもっと値段を下げた方がよいと言われていましたが、想定通りの家賃で決まりました。
また、信じられないことですが、入居後テナントさんに聞いたところ、まったく問題がなく大変満足しているとのことです。クレームも皆無でした。
SSTさんは住宅瑕疵保険を付けてくれましたので、万一、家に問題があっても10年間保険で対応できます。

(完成!)プロバンステイストのお洒落なテラスハウスになりました!
After

大型車もゆったり入るパーキング 出窓や天窓、コーナーレンガもお洒落に


アプローチは広めに、スロープも 

大型車もゆったりのパーキング

ベランダも独立型

アプローチの石畳

玄関は、ハイセンスに

広々玄関と充実した設備


●両親の老人ホーム費用の足しになる上、相続対策もできた。

新しい貸家は、一石二鳥となりました。
毎月の家賃収入で、老人ホームの費用の補てんができました。また、将来の相続時の対策にもなりました。

●経済的には以下の通りです。

*相続人2人の場合

≪建築時≫

建築費:4,000万円
建築費調達方法
     父の預金    1,000万円
     アパートローン 3,000万円

≪年間収入≫

家賃収入     360万円

*年間キャッシュフロー 
年間費用    ▲50万円 
年間借入返済  ▲180万円 
合計       130万円 

*原価償却(約200万)を勘案すると年間収益が30万円程度になります。年間の税負担も軽減されます。

相続時の概算参考表

上記のように、実家の土地に新しい貸家を建て直すことにより、家賃収入が入ることになり、老人ホームでの費用を補てんすることができました。
また、相続の際には、実家の相続税評価額を大幅に削減することができ、相続税節税策ともなりえました。因みに2015年度からは、相続税の基礎控除が6割に縮小されます。

●賃貸住宅を建てた場合の相続対策効果は

相続税評価において仮に現金1億円と土地または建物を比較すると
・現金-      1億円
・土地(自用)-  8,000万円
・土地(賃貸用)- 6,400万円
・建物(自用)-  7,000万円
・建物(賃貸用)- 4,900万円
となり、賃貸用での土地・建物は現金に比べ大幅に減額となります。特に賃貸用は大きく評価額を
減額することができます。


―― 空き家対策は、ワンストップ対応のSSTにご相談ください ――

相続対策・資金計画・ローン相談・残余物品の対応・解体・整地・設計・施工・保証・アフターを
ワンストップにて対応致します。

先ずは、お気軽にご相談・ご質問のご連絡ください。
お待ちしております。
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